Правовые требования и критерии соответствия для иностранных покупателей

Как купить недвижимость на этапе строительства в Дубае? Это распространённый вопрос для всех, кто заинтересован в инвестициях в Дубае. Законодательство Дубая позволяет лицам, не являющимся гражданами ОАЭ, а также экспатриантам, приобретать недвижимость в полную собственность в специально отведённых районах. Согласно законодательству Дубая о недвижимости Property Registration  Law  иностранцы могут владеть правом полной собственности (без ограничения по времени) в одобренных зонах. Таким образом, практически любой покупатель с действующим паспортом может инвестировать в недвижимость Дубая (вид на жительство не требуется). 

Все сделки по покупке должны соответствовать правилам DLD/RERA, однако особых ограничений, кроме правила о зонах с правом полной собственности, нет. Именно поэтому иностранным покупателям разрешено приобретать недвижимость на этапе строительства в утверждённых районах Дубая (например, Palm Jumeirah, Business Bay, Dubai Hills и др.), при условии, что проект находится в зоне с правом полной собственности.

Обзор рынка недвижимости на этапе строительства (Off-Plan) в Дубае

Сектор недвижимости на этапе строительства в Дубае является быстрорастущим рынком в мире. В начале 2025 года город установил новые рекорды: с января по середину мая 2025 года продажи недвижимости на этапе строительства превысили 90 миллиардов дирхамов ОАЭ (≈ 24,5 миллиарда долларов США), что составляет около 38% всех сделок в Дубае. Это отражает высокий уровень доверия инвесторов и растущий спрос. Проекты на этапе строительства предлагают конкурентоспособные стартовые цены и привлекательные планы оплаты, позволяя покупателям зафиксировать более низкие ставки до завершения строительства. 

Правительственные инициативы (такие как Городской план Дубая 2040 и реформы визовой политики) дополнительно стимулировали рынок. Аналитики отмечают, что новые проекты запускаются постоянной основе, а цены на перепродажу готовых объектов часто растут после передачи собственности. В итоге, рынок недвижимости на этапе строительства в Дубае является одним из самых активных в мире, поддерживаемым стабильной экономикой, налоговыми льготами и долгосрочными планами развития.

Как выбрать застройщика и провести юридическую проверку проекта

Выбор надёжного застройщика имеет решающее значение. Покупателям следует проверить квалификацию и послужной список застройщика прежде чем принимать окончательное решение. Это включает в себя проверку, что застройщик имеет лицензию RERA/DLD а также, что конкретный проект зарегистрирован в RERA (то есть имеет действующий идентификационный номер проекта RERA). Необходимо изучить историю застройщика по части своевременной передачи объектов и качества строительства. (например, изучив завершённые проекты и отзывы клиентов). 

Перед выбором застройщика важно выполнить следующие ключевые этапы проверки (due diligence). 

• Одобрение RERA: Убедитесь, что проект зарегистрирован в системе RERA, а застройщик обладает всеми необходимыми разрешениями (например, лицензией Trakheesi, разрешениями на строительство).
• Эскроу-счёт: Подтвердите наличие эскроу-счёта для проекта (по закону застройщики обязаны размещать все платежи покупателей на таком счёте). Вы также можете нанять специалиста, хорошо разбирающегося в юридических аспектах инвестиций в недвижимость Дубая. Связаться c Lex Estates для подробной информации.  
• Репутация: Изучите репутацию застройщика на рынке. Отдавайте предпочтение компаниям, известным своевременной сдачей объектов и соблюдением технических требований.
  

Обращение к опытному агенту по недвижимости или юридическому консультанту может значительно помочь в проведении этих проверок. Например, компания Lex Estates предлагает своим клиентам только проверенные проекты, убедившись в их регистрации в RERA и соблюдении требований по эскроу-счетам для каждого объекта на этапе строительства. Такая тщательная проверка существенно снижает риски возникновения проблем после сделки.

Какие варианты оплаты существуют при покупке недвижимости на этапе строительства (off-plan) в Дубае?

Покупка недвижимости на этапе строительства обычно сопровождается гибкими вариантами оплаты. Покупатели вносят небольшой первоначальный взнос (10–20%) сразу, а затем оплачивают последующие взносы по мере продвижения строительства. Некоторые застройщики даже позволяют оплатить часть суммы после передачи объекта, что облегчает нагрузку на ваш бюджет. 

До недавнего времени банки ОАЭ не предоставляли ипотеку на недвижимость на этапе строительства. Однако недавно некоторые местные банки начали предлагать такие ипотечные кредиты, но с определёнными дополнительными условиями. Финансирование недвижимости на этапе строительства отличается от финансирования готовой недвижимости. В отличие от ипотеки на готовые объекты, для получения ипотеки на недвижимость на этапе строительства обычно требуется, чтобы покупатель внес минимум 50% стоимости. Кроме того, банки выплачивают кредитными суммами частями, привязанными к этапам строительства проекта. Процентные ставки по ипотеке на недвижимость на этапе строительства обычно выше, чем на готовую недвижимость, из-за повышенных рисков.

На практике большинство покупателей недвижимости на этапе строительства пользуются собственными планами оплаты застройщика, а не банковскими кредитами. Тем не менее, разумно заранее проверить свою возможность получить ипотеку, если вы планируете финансироваться через банк (банки требуют подтверждение доходов, выписки из банковских счетов и т.д.) перед совершением покупки.

Как купить недвижимость на этапе строительства (off-plan) в Дубае?

Процессы заключения договоров купли-продажи и бронирования необходимо понять прежде чем принимать решение. В первую очередь найдите надёжного застройщика, изучите его предыдущие проекты, оцените свой бюджет и следуйте этим шагам для дальнейших действий перед покупкой недвижимости на этапе строительства в Дубае.. 

Забронируйте недвижимость

Первый шаг это бронирование недвижимости недвижимости на этапе строительства. Покупатель подписывает форму бронирования, в которой указаны основные данные о недвижимости, и вносит небольшой задаток (обычно фиксированную сумму, равную 5–10% от стоимости продажи). Этот задаток не возвращается, если вы решите не продолжать покупку. После бронирования вы переходите к Договору купли-продажи (SPA). 

Договор купли-продажи (SPA)

Договор купли-продажи (SPA) — это юридически обязательный контракт, который подробно описывает общую цену, график платежей, дату передачи объекта и условия штрафных санкций. На этом этапе покупатель обычно оплачивает оставшуюся часть депозита (в сумме обычно около 10–20%) и установленные законом сборы. Сравните и убедитесь, что данные и цена недвижимости в форме бронирования совпадают с информацией в SPA. 

Регистрация в DLD: 

По закону застройщик обязан зарегистрировать договор купли-продажи (SPA) в Департаменте земельных ресурсов Дубая через Oqood систему. Для этого покупатель оплачивает регистрационный сбор в размере 4% (плюс незначительные административные сборы). Некоторые застройщики могут предложить освобождение от оплаты сбора DLD для повышения своей конкурентоспособности. Застройщик загружает подписанный договор купли-продажи и документы покупателя в портал DLD. 

Получение Оккуд (Oqood): 

После одобрения, DLD выдаёт цифровой сертификат Oqood — это официальный документ, подтверждающий право собственности покупателя во время строительства. В сертификате указаны детали объекта, цена покупки и имена обеих сторон. Регистрация должна пройти быстро: по закону Дубая продажа недвижимости на этапе строительства должна быть зарегистрирована во Временном реестре в течение 60 дней с момента подписания договора, иначе контракт может стать недействительным. После выдачи Oqood сделка формально фиксируется, и объект не может быть продан кому-либо другому. Если вы не получите Oqood вовремя, это может быть тревожным сигналом: либо у застройщика проблемы с регистрацией проекта, либо он не подал документы на получение Oqood. В таком случае рекомендуется незамедлительно связаться с DLD.

Контроль строительства: 

После подписания контракта, рекомендуется тщательный контроль. Надёжные застройщики регулярно предоставляют отчёты о ходе строительства и фотографии по мере возведения здания. Покупателям следует внимательно следить за этими обновлениями. Отчёт о статусе проекта также доступен на сайте DLD. По возможности рекомендуется посещать строительную площадку (обычно во время официальных дней открытых дверей застройщика), чтобы убедиться, что работы идут по графику. Эксперты советуют покупателям «следить за прогрессом на месте, участвовать в инспекциях ключевых этапов и сразу сообщать о любых замечаниях». На практике это означает проверку фундамента, строительных работ, отделки и других этапов на каждом этапе строительства. 

Поддержание связи:

Всегда поддерживайте связь с агентом по продажам или менеджером проекта для получения отчётов о ходе работ. Перед передачей объекта вы обычно можете сравнить готовую недвижимость с обещанными характеристиками, указанными в договоре купли-продажи (SPA).

Проверка объекта перед передачей (Pre-Handover Snag Inspection):

Также рекомендуется подтвердить сроки передачи объекта в письменной форме. Узнайте у застройщика о его истории сдачи проектов: если предыдущие объекты сдавались с опозданием, закладывайте запас времени в свои планы. Короче говоря, оставайтесь вовлечёнными и требуйте прозрачности на всех этапах строительства.

Обязательства после передачи объекта

После завершения строительства застройщик получит свидетельство о завершении строительства от властей Дубая. После этого покупателя уведомляют о необходимости завершить все платежи (обычно это небольшая оставшаяся сумма) и подготовиться к передаче объекта. В этот момент застройщик передаёт покупателю объект и ключи. Теперь временный сертификат Oqood заменяется на свидетельство о праве собственности (Title Deed): как только вы оплатите все обязательства, DLD выдаст официальное свидетельство о праве собственности на ваше имя. (Это подтверждает полное право собственности бессрочно.) Покупателю следует оплатить окончательный сбор за передачу права в размере 4% в DLD, если он не был уплачен ранее, для регистрации свидетельства.

В итоге, после завершения передачи объекта и окончательной регистрации в DLD, покупатель становится законным владельцем недвижимости и может въезжать в неё или сдавать в аренду.

Каковы риски при покупке недвижимости в Дубае и как их устранить?

Покупка недвижимости на этапе строительства связана с определёнными рисками, но грамотный подход, тщательное исследование и обращение к опытному агенту по недвижимости с юридическими знаниями помогут свести эти риски к минимуму. 

Вы можете столкнуться с задержками в строительстве: 

Иногда строительство затягивается. Чтобы избежать проблем, настаивайте на чётко прописанной дате передачи объекта в договоре купли-продажи (SPA). В случае задержек правила RERA и защита через эскроу-счёт в Дубае позволяют покупателям расторгнуть контракт или потребовать компенсацию за неиспользованные средства. Всегда проверяйте, что эскроу-счёт ведётся должным образом — это гарантирует, что ваши деньги не будут заморожены, если работы остановятся.

Рынок может колебаться:

Цены на недвижимость могут снизиться в период между покупкой и передачей объекта. Сосредоточенность на надёжных застройщиках и престижных локациях помогает снизить этот риск. Проводите собственное исследование рынка или используйте инструменты (например, ценовые индексы), чтобы установить реалистичные ожидания по стоимости перед покупкой.

Качество и отделка могут отличаться:

Готовый объект может не полностью соответствовать демонстрационному образцу или брошюре. Вы можете нанять независимого инспектора для проверки объекта перед завершением сделки и оплачивать окончательный баланс только после устранения всех недостатков. Также поможет выбор застройщика, известного высоким качеством отделки.

Вы можете столкнуться с непредвиденными расходами: 

Будьте готовы к дополнительным расходам: сервисные сборы, сборы DLD, комиссии агенту (если есть) и расходы на подключение DEWA. Заложите в бюджет резерв (5–10%) на такие непредвиденные затраты.

Cитуации непредвиденные могут произойти: 

В худшем случае, если застройщик обанкротится, законы об эскроу обеспечивают защиту. Средства, хранящиеся на эскроу-счёте, должны быть возвращены покупателям, а в соответствии с Законом № 13 от 2008 года покупатели имеют право на полное возмещение средств в случае отмены проекта. Власти Дубая также могут содействовать завершению жизнеспособных проектов под новым руководством. Главное — чтобы ваши деньги никогда не находились на незашищённом счёте; они остаются под защитой DLD до тех пор, пока ваша недвижимость не будет построена. Кроме того, обращение к проверенным специалистам по недвижимости поможет защитить вас от мошенничества и непредвиденных ситуаций.

Хотите купить недвижимость на этапе строительства в Дубае? Свяжитесь с Lex Estates

Lex Estates — это риэлторская компания, специализирующаяся на рынке недвижимости Дубая, включая как строящиеся объекты, так и готовые к заселению. Наша опытная команда сопровождает клиентов на каждом этапе покупки. Мы начинаем с проверки проектов и застройщиков от вашего имени, оценивая одобрения RERA, наличие эскроу-счёта и жизнеспособность проекта. Мы координируем все юридические и административные процедуры (регистрация SPA, Oqood, передача права собственности) с полной прозрачностью. В качестве инвестиционных консультантов мы анализируем варианты финансирования и прогнозируемую доходность, чтобы помочь вам принимать обоснованные решения.

Доверьте Lex Estates сделать вашу покупку строящегося объекта гладкой и безопасной. Свяжитесь с нами для персональной консультации, и мы подберём подходящий проект, согласуем условия и защитим ваши интересы — от бронирования до передачи ключей и далее.

Часто задаваемые вопросы: 

Дисклеймер: Содержание этой страницы предназначено только для общей информационной цели и не является юридической консультацией, а также не должно использоваться в качестве основания для каких-либо конкретных действий или решений. Ничто на этой странице или на этом сайте не следует рассматривать как предоставление юридической консультации или юридических услуг по каким-либо конкретным вопросам. Пользователям данного сайта рекомендуется обратиться к юристу за конкретной юридической помощью по возникающим у них вопросам.